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申城寫字樓此長彼消這波租金跌得沒毛病！

[提要]由於今年上半年的新增供應創出歷年的新高點，全市甲級寫字樓市場的空置率不可避免地出現上升，寫字樓平均租金亦隨之下跌，且這一趨勢恐將持續。

申城熱浪滾滾，甲級寫字樓市場需求亦持續強勁，吸納量驚人。然而，由於今年上半年的新增供應創出歷年的新高點，全市甲級寫字樓市場的空置率不可避免地出現上升，寫字樓平均租金亦隨之下跌，且這一趨勢恐將持續。

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新增供應創新高

今年上半年，上海核心區甲級寫字樓的凈吸納量達到38.2萬平方米，系過往十年間最高去化水平，去化主要集中於過去三個季度內交付的新項目。2016年第三季度至2017年第一季度期間，近60萬平方米的多個新項目於核心區落成，在推高瞭平均空置率的同時，亦支撐瞭包括新設辦公、擴租以及改善/搬遷的各類租賃活動。

2017年1月，日本島津在徐匯漕河涇的華鑫天地二期承租瞭整棟樓11000平方米的面積，島津中國將整體入駐；6月，美國美敦力中國區總部在浦東前灘的世界貿易中心承租瞭15600平方米，這也成為瞭目前前灘最大的租賃交易。

盡管需求持續強勁，但龐大的新增供應，還是對空置率和租金水平產生瞭影響。

世邦魏理仕提供的數據顯示，今年上半年，上海共有19個甲級寫字樓相繼竣工交付，帶來135萬平方米的新增供應，創下歷年來的新高點。雖然市場租賃保持活躍，但在持續大量新增供應集中入市的影響下，全市甲級寫字樓的平均空置率環比上升3.2個百分點至14.6%，其中，次中心商務區空置率更是出現七年來的單季新高，達到23.6%。

高力國際指出，攀升的空置率以及短期內計劃入市的新增供應持續對業主造成壓力，部分業主為爭奪及/或挽留租戶而降低租金期望值，並導致瞭租金下調。2017年上半年，上海核心區平均租金半年環比下調1.1%至人民幣10.3元每天每平方米。若按區域劃分，浦西平均租金半年環比和同比分別下調2.1%及0.9%，至9.3元每天每平方米；浦東平均租金環比下調1.1%至11.8元每天每平方米。

寫字樓租金料繼續下跌

2017年下半年，上海甲級寫字樓核心區和次中心分別有44萬平方米和逾百萬平方米的寫字樓建築面積計劃入市。盡管去化持續，但這些供應增量無疑將推高全市空置率。因此，高力國際預測2017年末核心區平均空置率將徘徊在15%左右。與此同時，租金水平也將出現4%的同比下調。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越同樣指出：“上海寫字樓市場在今年走入供給高峰期，下半年尚有57萬平方米的新增面積釋出，其中分佈在非核心區商務區的供給量占70%，預期空置率將呈現上揚趨勢。部分業主為增加大樓進駐率，在租金開價及優惠措施上都將更具有彈性，預料年底前個人信貸額度各商務版塊租金都將步入調整期。”

寫字樓供應量大導致空置率上升

第一太平戴維斯上海商業樓宇部高級董事鄭廷俊則認為，供應量大，空置率上升，上海甲級寫字樓租金出現波動是很正常的，“2017-2019年，上海甲級寫字樓市場都將迎來供應高峰期，包括浦東前灘、浦西大虹橋、徐匯濱江等區域，都將有不少寫字樓上市。整個寫字樓供應量將呈現‘傘狀分佈，集中上市’的態勢。台新銀行信用貸款利率”

在他看來，目前上海寫字樓租金趨勢確實有所回調，但跌幅並不是很大，“我們預計，未來上海甲級寫字樓的平均租金回調幅度基本在3%左右。也就是說，2017年平均租金會比2016年回調3%，2018年則會比2017回調3%這樣。”

中國企業承租比例繼續上升

據記者瞭解，今年第二季度上海甲級寫字樓的主要租賃需求來源於金融服務業（55%）、制造業（14%）以及TMT租戶（9%），而其中，中國企業占據瞭很大的比例。

鄭廷俊直接給記者拿出瞭一組對比數據，“在前十年，中國企業租賃上海甲級寫字樓的占比是35%；到瞭今天，這一比重已經升到瞭60%，幾乎土地銀行信用貸款翻番；而這一比重，預計在將來還將進一步上升。”

交通樞紐的便利對企業入駐將是一大利好

《東地產財經周刊》瞭解到，目前，中國企業想要在上海進一步拓展、設立分支機構或建立總部的意願較為強烈。“一方面是源於上海本身作為國際大都市、金融中心的地位，另一方面，則是隨著虹橋樞紐、上海東站等一系列大型基礎配套設施的完善，對上海作為區域性總部，在硬件上都有加強，自然也更具有吸引力。”鄭廷俊這樣指出。

來源：東地產

編輯：chenhong

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